Dación en pago (actualizado en 2020)

En los últimos meses no son pocas las personas que se han planteado la dación en pago de su casa o aplazar la hipoteca por no poder hacer frente a su pago mensual. También son cuantiosos los casos de personas que ven que el valor actual de su propiedad es mucho más bajo que cuando la adquirieron, y les interesa dar esta al banco a cambio de cancelar la deuda pendiente.

Antes de mostrar cómo podemos conseguir esa dación en pago para quedar libres del pago de la hipoteca, vamos a aclarar el concepto:

¿Qué es la dación en pago?

Es el modo de saldar una deuda (normalmente hablamos de hipoteca) mediante la entrega de un bien material (normalmente el inmueble hipotecado). Se trata de un mecanismo legal que consiste, a modo general, en un acuerdo entre el banco y el deudor para saldar la deuda debido al no poder hacer frente al pago del préstamo hipotecario, entregando al acreedor la casa.  Aceptándola el banco, la obligación de pagar queda liquidada por completo, sin otros gastos pendientes.

Dación en pago frente a ejecución hipotecaria

La dación en pago, evidentemente es una buena opción para el deudor ya que se produce una limitación de su responsabilidad, mientras que con el mecanismo de la ejecución se realiza una subasta judicial donde el banco vende la vivienda a un tercero quedándose con la parte de la deuda que le corresponda y en caso de que la obligación no se haya satisfecho totalmente el deudor seguirá teniendo la obligación de pagar la parte restante.

De manera que, con la dación en pago, el deudor queda liberado del riesgo de que después de haberse subastado su casa deba aún más dinero aunque el valor de mercado de la vivienda no sea suficiente para cubrir el 100% de la deuda pendiente.

Además, para el banco también resulta beneficioso el mecanismo de la dación en pago ya que evita tener que iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

Requisitos

En caso de encontrarse en imposibilidad de seguir pagando la deuda y querer optar por una dación en pago (negociada con el banco) es necesario cumplir con una serie de requisitos entre los cuales:

  • Que el crédito hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
  • Que los miembros de la familia carezcan de rentas.
  • Que la cuota de deuda supere el 60% de los ingresos familiares.
  • Que la unidad familiar no tenga créditos ni patrimonio con el que responder.
  • Que no se posea otra vivienda habitual que tenga gravada una obligación real.
  • Que la vivienda no puede superar unos máximos de valor calculados en función de la población donde se encuentre.

¿Y si no cumplo con los anteriores requisitos, puede tramitar la dación en pago para resolver mi deuda?

Una solución cuando el banco no quiere aceptar la dación en Banco

A raíz de la Ley 25/2015,de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de la carga financiera  abre una puerta para que las deudas hipotecarias de las personas  físicas puedan ser condonadas tras la adjudicación de la finca, siempre que solicite concurso de acreedores (Ley de Segunda oportunidad).

En efecto, las personas físicas con deuda hipotecaria pueden quedar liberadas de la parte de su hipoteca que no se cubra con la ejecución (adjudicación), mediante la presentación de concurso de acreedores. Es decir con la Ley de la Segunda Oportunidad se ha creado  una “dación en pago de hecho».

Según la Ley de la Segunda Oportunidad (RD. 25/2015), que modifica algunos artículos de la Ley Concursal, quedarán liberadas del resto de sus deudas, las personas físicas que mediante concurso de acreedores cumplan los requisitos de los arts. 487 y ss. TRLC:

Es decir la deuda hipotecaria es deuda privilegiada pero, desde el momento en que, presentado el concurso de acreedores y subastada la finca, quede una cantidad pendiente de pago correspondiente al resto de la deuda hipotecaria que no haya sido cubierta por la subasta, según marca la ley, este crédito de la entidad bancaria dejará de ser considerado como privilegiado para pasar a ser crédito ordinario luego sera condonado vía el art. 491 del TRLC.

Como ejemplo,  una hipoteca por 300.000 € y no puede pagar la cuota mensual, si se presenta concurso de acreedores la finca se venderá o saldrá a subasta o se la adjudicara el banco. Si la finca se vende o subasta pongamos por ejemplo, por 150.000 €, los 150.000 € restantes que de otro modo  deberemos al banco se convierten en  “crédito ordinario”. teniendo en cuenta que el 100% del crédito privilegiado se ha pagado con la venta o subasta o adjudicación de la casa al banco  se quedara liberado del resto de las deudas, incluido la deuda frente el banco.

Así pues, para aquellos deudores para quienes sus deudas se centran casi exclusivamente en la deuda hipotecaria, debe estudiarse seriamente la posibilidad de solicitar concurso de acreedores y  así, con la subasta de la finca puedan quedar liberados de toda deuda. Cabe destacar que con la dación en pago evitamos también el pago de plusvalía o incluir en la declaración de IRPF una ganancia patrimonial.

 

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>>Todas las demás ventajas de la ley de la Segunda Oportunidad [2020]

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