Dación en pago
dación en pago de llaves de una vivienda

dos manos sujetan un inmueble

En los últimos meses muchos se han planteado la dación en pago de su casa o aplazar la hipoteca por no poder hacer frente a su pago. También son frecuentes los casos en que el valor actual de la propiedad es mucho más bajo que el precio de compra.

A continuación, explicamos todo lo que hay que tener en cuenta a la hora de dar en pago una vivienda al banco.

¿Qué es la dación en pago?

Es el modo de saldar una deuda (normalmente hipotecaria) mediante la entrega de un bien (normalmente el inmueble hipotecado). Se trata de un mecanismo legal consistente, a modo general, en un acuerdo entre el banco y el deudor para solventar un crédito cuando no se puede pagar el préstamo hipotecario.

Aceptándola el banco, la obligación de pagar queda completamente liquidada. O eso debería ser… Vamos a ver algunos detalles a tener en cuenta para que el banco no se aproveche.

¿La dación en pago conviene si ya sé que me embargarán o subastarán el inmueble?

La respuesta es rotundamente afirmativa. La dación en pago es siempre mejor opción para el deudor, ya que se produce una limitación de su responsabilidad. En la ejecución judicial se realiza una subasta donde se vende la vivienda a un tercero, y  suele quedar una deuda pendiente tras perder la propiedad. O sea, el deudor pierde la vivienda y encima debe seguir pagando.

Por su parte, con la dación en pago, el deudor queda liberado del riesgo de que después de haber liquidado su casa deba aún más dinero. Esto siempre y cuando se tramite con los cauces legales, independientemente de que el valor de mercado de la vivienda no cubra el 100% de la deuda pendiente.

Además, para el banco también puede ser provechosa la dación en pago, ya que evita tener que iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

Requisitos

En caso de encontrarse en imposibilidad de seguir pagando la deuda y querer optar por una dación en pago (negociada con el banco) es necesario cumplir con una serie de requisitos entre los cuales:

1. Que el crédito hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual

2. Que los miembros de la familia carezcan de rentas.

3. Que la cuota de deuda supere el 60% de los ingresos familiares.

4. Que la unidad familiar no tenga créditos ni patrimonio con el que responder.

5. Que no se posea otra vivienda habitual que tenga gravada una obligación real.

6.Que la vivienda no puede superar unos máximos de valor calculados en función de la población donde se encuentre.

¿Y si no cumplo con los anteriores requisitos, puede tramitar la dación en pago para resolver mi deuda?

Solución cuando el banco no quiere aceptar la dación en pago de forma amistosa

La Ley de segunda oportunidad abre una puerta para que las deudas hipotecarias de las personas  físicas puedan ser condonadas tras la adjudicación de la finca.

En efecto, los con deudores hipotecaria pueden conseguir el perdón del 100% de su hipoteca, mediante la presentación de concurso de acreedores. Es decir con la Ley de la Segunda Oportunidad se ha creado  una “dación en pago de hecho».

Según la Ley, quedarán liberadas del resto de sus deudas, las personas físicas que mediante concurso de acreedores cumplan los requisitos de los artículos 487 y ss. TRLC: tras la entrega o venta del inmueble, este crédito hipotecario deja de ser privilegiado para pasar a ser crédito ordinario, el cual será perdonado y cancelado al 100% por resolución judicial (BEPI).

Ejemplo real: 

Tenemos un asociado con un préstamo hipotecario pendiente de 300.000 € y no puede pagar la cuota mensual. Quiere darla en pago al banco, porque ha visto que puede comprar otra casa más barata, por ejemplo.

Si se acoge a la Ley de la Segunda Oportunidad, la finca se venderá o se la adjudicará el banco. Pongamos que se vende o subasta por 150.000 €. Los 150.000 € restantes, que de otro modo habría que pagar al acreedor hipotecario, se cancelarán con total seguridad. No cabe la posibilidad de que se tenga que pagar el remanente al banco, la exoneración de esta deuda es un derecho recogido en la ley a todo deudor de buena fe.

Por ello, aquellos deudores cuyas deudas se centran casi exclusivamente en la deuda hipotecaria, deben plantearse seriamente la posibilidad de solicitar concurso de acreedores. Con ello, se asegurarán, suspender ejecuciones hipotecarias y quedar libres de deudas, si es este su objetivo.

Cabe destacar que con la dación en pago evitamos también el pago de plusvalía o incluir en la declaración de IRPF una ganancia patrimonial.

 

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